Telefon ist wie Wasser und Strom! Es hat sich leider noch nicht überall herumgesprochen und das ist bedenklich in Gegenden, in denen es sogar mehr Funklöcher als Schlaglöcher in den Strassen gibt. In unserer heutigen Zeit ist eine Wohnung ohne Telefonanschluss fast nicht mehr denkbar oder gar zu vermieten.
Wie in vielen anderen Fällen auch, ist es ein Vorteil, wenn man lesen kann und so in der Lage ist die Fallstricke eines Mietvertrags-Vordruckes zu umschiffen.
Der Telefonanschluss und ein Internetzugang selbst ist aber keine vom Vermieter im Rahmen des Mietrechts geschuldete mietrechtliche Leistung, sondern nur die Anschlußmöglichkeit an das Festnetz, der sogenannte Übergabepunkt im Haus, sind Eigenschaften der Mietwohnung oder des gemieteten Hauses. Ist dieser Übergabepunkt im Haus bereits vorhanden, vielleicht in einem eher selten aufgesuchten Keller, dann sollte alles weitere kein Problem darstellen. Dann muss der Heimwerker ran.
Mieter haben – sofern nicht ausdrücklich etwas anderes vereinbart ist oder eine besonderer Nutzungszweck besteht -, Anspruch darauf, dass ihnen Anschlüsse für Telekommunikation zur Verfügung stehen. Der Vermieter hat dem Netzbetreiber gegenüber die erforderlichen Erklärungen abzugeben und das Anbringen der notwendigen Zuleitungen am Haus zu gestatten (LG Berlin, Urteil vom 12.09.2014 – 63 S 151/14).
Zu den Mindestanforderungen bei Wohnraum, die ohne besondere Nachfrage des Mieters vorausgesetzt werden gehören regelmäßig:
Mit vertragszweckbedingten Modifizierungen gilt das für Gewerbe sinngemäß. Installationen, Versorgungsleitungen, Heizanlagen, Roll- und Fensterläden, und weiteres mitvermietetes Zubehör müssen entsprechend dem Vertragszweck gebrauchsfähig sein und bestehenden Sicherheitsvorschriften entsprechen.
Erfüllt eine Mietwohnung oder ein Haus die vorgenannten Mindesanforderungen nicht, so besteht eine Offenbarungs- und Hinweispflicht des Vermieters bei der Vermietung. Das macht man natürlich schriftlich, um später ggf. nachweisen zu können, das man seine Pflicht aus dem Mietvertrag erfüllt hat.
Eine Wohnung die die Mindestanforderungen nicht erfüllt ist als mangelhaft zu bewerten. Der Mieter hat Anspruch auf Beseitigung vorhandener Mängel (§ 535 BGB) und kann Mietminderung bis zur Mangelbeseitigung verlangen, also beispielsweise die Duldung der Einrichtung eines Übergabepunktes durch die Fernmeldegesellschaft.
Das Landgericht Berlin hat einem Mieter wegen Fehlens eines Telefonfestnetzanschlusses eine Mietminderung von 5% der Miete zugesprochen. LG Berlin: Urteil vom 09.02.2010 – 65 S 475/07. Der Mieter hat keine Ansprüche auf Herstellung eines Telefonanschlusses, wenn er zum Beispiel bei einem Altbau vor Eingehung des Mietverhältnisses gewusst hat, dass kein Telefonsnschluss im Haus vorhanden ist (§ 536 b BGB).
Der Vermieter hat dem Netzbetreiber gegenüber die erforderlichen Erklärungen abzugeben und das Anbringen der notwendigen Zuleitungen am Haus zu gestatten und zu beauftragen.
Der Telefonanschluss selbst (= die Verbindung zum Telefonnetz) ist eine Dienstleistung, die nicht vom Vermieter, sondern von den entsprechenden Telefongesellschaften (z.B. der Telekom) erbracht wird. Der Mieter bestellt den Anschluss nicht beim Vermieter sondern bei der Telefongesellschaft. Auf die von der Telefongesellschaft erhobenen Gebühren hat der Vermieter keinen Einfluß.
Das Recht des Mieters auf Informationsfreiheit ist grundrechtlich geschützt (ständige Rechtssprechung z.B. BayObLG, WuM 1981, 80; vgl. auch BVerfG NJW 1994, 1147, 1148 m. w. N.). Der „Übergabepunkt“ im Haus wird von der Telefongesellschaft eingerichtet, der Vermieter/Eigentümer muss die Einrichtung dulden und daran mitwirken.
Sind im Haus keine Kabel vom Übergabepunkt zur Wohnung verlegt, hat der Mieter einen Rechtsanspruch darauf, die für den Telefonanschluss notwendigen Leitungen und sonstigen technischen Einrichtung zumindest selbst anzubringen. Es handelt sich um Einrichtungen, die der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses wieder entfernen kann und auf Verlangen des Vermieters auch entfernen muss. Sofern durch die Leitungsverlegung nur ein minimaler Eingriff in die Bausubstanz notwendig ist, erübrigt sich die Zustimmung des Vermieters. Der Vermieter kann die Erteilung seiner Zustimmung aber auch nicht verweigern. Dies gilt selbst dann, wenn im Mietvertrag etwas anders vereinbart ist. (LG Hamburg ZMR 65,188).
Siehe auch: Mietrechtslexikon
Ein paar Horrorbilder von "Übergabepunkten" für jeden Techniker:
Wie in vielen anderen Fällen auch, ist es ein Vorteil, wenn man lesen kann und so in der Lage ist die Fallstricke eines Mietvertrags-Vordruckes zu umschiffen.
Der Telefonanschluss und ein Internetzugang selbst ist aber keine vom Vermieter im Rahmen des Mietrechts geschuldete mietrechtliche Leistung, sondern nur die Anschlußmöglichkeit an das Festnetz, der sogenannte Übergabepunkt im Haus, sind Eigenschaften der Mietwohnung oder des gemieteten Hauses. Ist dieser Übergabepunkt im Haus bereits vorhanden, vielleicht in einem eher selten aufgesuchten Keller, dann sollte alles weitere kein Problem darstellen. Dann muss der Heimwerker ran.
Mieter haben – sofern nicht ausdrücklich etwas anderes vereinbart ist oder eine besonderer Nutzungszweck besteht -, Anspruch darauf, dass ihnen Anschlüsse für Telekommunikation zur Verfügung stehen. Der Vermieter hat dem Netzbetreiber gegenüber die erforderlichen Erklärungen abzugeben und das Anbringen der notwendigen Zuleitungen am Haus zu gestatten (LG Berlin, Urteil vom 12.09.2014 – 63 S 151/14).
Zu den Mindestanforderungen bei Wohnraum, die ohne besondere Nachfrage des Mieters vorausgesetzt werden gehören regelmäßig:
- Stromanschluss.
- Wasseranschluss (mit Abwasser) und Toilette.
- ausreichender Wärme- und Schallschutz.
- Übergabepunkt für Telefonfestnetz.
Mit vertragszweckbedingten Modifizierungen gilt das für Gewerbe sinngemäß. Installationen, Versorgungsleitungen, Heizanlagen, Roll- und Fensterläden, und weiteres mitvermietetes Zubehör müssen entsprechend dem Vertragszweck gebrauchsfähig sein und bestehenden Sicherheitsvorschriften entsprechen.
Erfüllt eine Mietwohnung oder ein Haus die vorgenannten Mindesanforderungen nicht, so besteht eine Offenbarungs- und Hinweispflicht des Vermieters bei der Vermietung. Das macht man natürlich schriftlich, um später ggf. nachweisen zu können, das man seine Pflicht aus dem Mietvertrag erfüllt hat.
Eine Wohnung die die Mindestanforderungen nicht erfüllt ist als mangelhaft zu bewerten. Der Mieter hat Anspruch auf Beseitigung vorhandener Mängel (§ 535 BGB) und kann Mietminderung bis zur Mangelbeseitigung verlangen, also beispielsweise die Duldung der Einrichtung eines Übergabepunktes durch die Fernmeldegesellschaft.
Das Landgericht Berlin hat einem Mieter wegen Fehlens eines Telefonfestnetzanschlusses eine Mietminderung von 5% der Miete zugesprochen. LG Berlin: Urteil vom 09.02.2010 – 65 S 475/07. Der Mieter hat keine Ansprüche auf Herstellung eines Telefonanschlusses, wenn er zum Beispiel bei einem Altbau vor Eingehung des Mietverhältnisses gewusst hat, dass kein Telefonsnschluss im Haus vorhanden ist (§ 536 b BGB).
Der Vermieter hat dem Netzbetreiber gegenüber die erforderlichen Erklärungen abzugeben und das Anbringen der notwendigen Zuleitungen am Haus zu gestatten und zu beauftragen.
Der Telefonanschluss selbst (= die Verbindung zum Telefonnetz) ist eine Dienstleistung, die nicht vom Vermieter, sondern von den entsprechenden Telefongesellschaften (z.B. der Telekom) erbracht wird. Der Mieter bestellt den Anschluss nicht beim Vermieter sondern bei der Telefongesellschaft. Auf die von der Telefongesellschaft erhobenen Gebühren hat der Vermieter keinen Einfluß.
Das Recht des Mieters auf Informationsfreiheit ist grundrechtlich geschützt (ständige Rechtssprechung z.B. BayObLG, WuM 1981, 80; vgl. auch BVerfG NJW 1994, 1147, 1148 m. w. N.). Der „Übergabepunkt“ im Haus wird von der Telefongesellschaft eingerichtet, der Vermieter/Eigentümer muss die Einrichtung dulden und daran mitwirken.
Sind im Haus keine Kabel vom Übergabepunkt zur Wohnung verlegt, hat der Mieter einen Rechtsanspruch darauf, die für den Telefonanschluss notwendigen Leitungen und sonstigen technischen Einrichtung zumindest selbst anzubringen. Es handelt sich um Einrichtungen, die der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses wieder entfernen kann und auf Verlangen des Vermieters auch entfernen muss. Sofern durch die Leitungsverlegung nur ein minimaler Eingriff in die Bausubstanz notwendig ist, erübrigt sich die Zustimmung des Vermieters. Der Vermieter kann die Erteilung seiner Zustimmung aber auch nicht verweigern. Dies gilt selbst dann, wenn im Mietvertrag etwas anders vereinbart ist. (LG Hamburg ZMR 65,188).
Siehe auch: Mietrechtslexikon
Ein paar Horrorbilder von "Übergabepunkten" für jeden Techniker:
